Il trend del mercato immobiliare logistico: i risultati del Borsino Immobiliare della Logistica
World Capital, società specializzata nell'intermediazione, consulenza e investimento immobiliare, ha pubblicato la diciannovesima edizione del Borsino Immobiliare della Logistica, relativo al primo semestre del 2015.
Come sempre, il Borsino fornisce un quadro dettagliato dell'andamento del mercato immobiliare logistico, analizzando domanda ed offerta, cambiamenti dei valori di locazione e di vendita degli immobili esistenti e di nuova costruzione, con un focus particolare sulle "prime" location italiane. Non manca, ovviamente, l'analisi del trend delle maggiori località logistiche europee e, in linea con le ultime edizioni, un approfondimento dedicato agli Interporti.
Se, dopo anni di crisi del settore, nel secondo semestre del 2014 la situazione descritta è apparsa mediamente stabile, nel primo semestre 2015 i rendimenti hanno subito un incremento positivo sia nei valori massimi che in quelli minimi, a dimostrazione della graduale ripresa del mercato. Negli ultimi mesi, infatti, il settore ha ripreso dinamicità, con le aziende che hanno iniziato a cercare nuove superfici per le loro attività, allontanando così lo spettro della crisi.
Un elemento di svolta rispetto al passato è dato dalla durata media delle trattative concluse: sebbene per la metà dei casi essa continui ad aggirarsi intorno agli 8 mesi (50%), nel 43% dei casi la durata si allunga oltre i 12 mesi, dimezzando di fatto, rispetto alla precedente edizione, i casi in cui la durata si limita ai soli 3 mesi (7%). I tagli più richiesti continuano ad essere quelli tra i 1.000 e i 5.000 mq (57%); i casi in cui le dimensioni sono inferiori ai 1.000 mq rappresentano il 24% mentre solo nel 19% le dimensioni superano i 5.000 mq.
Ancora una volta l'analisi tra Nord e Sud dimostra come il range di variabilità dei valori di locazione e vendita sia più ampio nell'Italia centro-settentrionale (30÷60 euro/mq per le locazioni, 500÷850 euro/mq per le vendite), rispetto all'Italia meridionale (30÷45 euro/mq per le locazioni, 400÷600 euro/mq per le vendite). Roma e Milano continuano ad essere caratterizzate da valori di locazione pari a poco più di 50 euro/mq e da valori di vendita pari a poco più di 900 e 800 euro/mq rispettivamente, tanto che, se confrontate con il mercato immobiliare logistico estero, le due città italiane si trovano in coda a molte delle principali metropoli europee, tra le quali spiccano Oslo (130 euro/mq), Zurigo (126 euro/mq), Mosca (109 euro/mq) e Londra (105 euro/mq).
In linea con le ultime Ricerche, anche la nuova edizione del Borsino si è focalizza sul mercato immobiliare degli Interporti italiani, ossia quei complessi di strutture e servizi integrati e finalizzati allo scambio di merci tra diverse modalità di trasporto. L'approfondimento di questo numero è dedicato all'Interporto Quadrante Europa di Verona, primo in Italia per volumi di traffico combinato, riconosciuto come il miglior interporto a livello europeo e rappresentante un punto di incontro ideale per il trasporto merci stradale, ferroviario ed aereo, nazionale ed internazionale.
Nella classifica del mercato immobiliare della logistica degli Interporti, tra le prime posizioni si trovano l'Interporto Campano di Nola (50÷70 euro/mq), l'Interporto della Toscana Centrale di Prato (55÷62 euro/mq), l'Interporto Amerigo Vespucci di Livorno (54÷60 euro/mq) e l'Interporto di Bologna (45÷60 euro/mq).
Il tema principale della nuova edizione del Borsino è però la logistica per l'"Export", prendendo spunto da RESTART, l'ultimo Rapporto Export di SACE - società del Gruppo Cassa depositi e prestiti – attraverso il quale si evidenzia la presenza di tre elementi che potrebbero spingere la crescita dell'export italiano:
- la ripresa del Pil e della domanda internazionale
- la stabilità del rischio complessivo del pianeta, grazie alla riapertura di scenari di scambio con Paesi fino a ieri non considerabili nel commercio internazionale, nonostante alcuni fenomeni di crisi economico-politiche
- il potenziale inespresso delle imprese italiane (a parità di dimensione, infatti, le Pmi straniere hanno una maggiore propensione all'export)
In quest'ottica, secondo SACE, la filiera agroalimentare sarà un traino strategico per l'Italia, con un potenziale di export aggiuntivo di 9 miliardi in quattro anni, una congiuntura macroeconomica favorevole, livelli di rischio complessivamente stabili a livello globale e un ampio potenziale inespresso ancora da cogliere.
Pur riconoscendo, dunque, che la crisi finanziaria del 2007 ha creato una discontinuità sul tasso permanente di crescita della domanda mondiale, l'Europa e l'Italia stanno attraversando in questo momento circostanze favorevoli, tanto che SACE stima che le nostre esportazioni di merci cresceranno del 3,9% nel 2015 (un tasso doppio rispetto a quello precedente), raggiungendo il 5% nel 2018.
Ma per rafforzare la presenza delle nostre imprese sui mercati internazionali, è necessario sviluppare l'uso di contratti di rete e facilitare l'emergere di "economie distrettuali" tra piccole e medie imprese che sono già state proiettate sui mercati internazionali; infatti, nonostante l'alta specializzazione della nostra produzione alimentare regionale, solo cinque regioni (Lombardia, Emilia Romagna, Veneto, Piemonte e Campania) rappresentano il 74% del totale delle esportazioni di questi beni.
Per meglio identificare le geografie più promettenti per i prodotti italiani, SACE ha definito un nuovo indicatore, l'Export Opportunity Index, ovvero una bussola in grado di aiutare le imprese a cogliere la domanda dei Paesi stranieri e le opportunità, in quegli stessi Paesi, per l'export italiano.
Infine, il Borsino dedica anche uno spazio alle attività svolte dai Centri di Assistenza Doganale (CAD), prezioso aiuto per le aziende che si occupano di esportazione poiché il loro scopo è facilitare l'espletamento delle pratiche doganali; l'insieme delle attività svolte dai CAD rappresentano pertanto un importante contributo dato al Sistema Paese nel suo complesso.
